Overdrachtsbelasting starter: huis kopen 2020 of 2021?馃彙

Delen:

Een huis kopen in 2020 of 2021 als starter? Met andere woorden: is het als starter slimmer om nu een huis te kopen in 2020 of te wachten met de overdracht tot 2021? Om het nog ingewikkelder te maken: is tot en met eind 2020, v贸贸r 1-4-2021 of na 1-4-2021 de beste tijd om een een huis te kopen als starter om overdrachtsbelasting te voorkomen? Na het lezen van dit artikel heb je een antwoord op al deze vragen.

Voor 2020 geldt bij de aanschaf van een huis nog voor iedereen (inclusief beleggers) een overdrachtsbelasting van 2%. De overdrachtsbelasting voor starters gaat per 1-1-2021 omlaag van 2% naar 0% zonder een beperkende maximum aanschafwaarde. Vanaf 1-4-2021 geldt echter een maximum aanschafwaarde van 400 duizend euro waarbij de 0% overdrachtsbelasting geldt. Ga je hierover heen dan heb je pech en dien je over het volledige bedrag 2% overdrachtsbelasting te betalen. De regeling is natuurlijk in principe bedacht om starters te helpen aan een koopwoning en niet mensen met veel inkomen en/of vermogen. Indien je als starter v贸贸r 1-4-2021 in actie komt en de overdracht hebt afgerond kun je ook met een (zeer) hoog inkomen en/of vermogen profiteren van deze nieuwe regeling.

In deze blog een aantal overwegingen die je in ogenschouw zou kunnen nemen om tot een gedegen beslissing te komen. Deze beslissing omvat de afweging of je een huis in 2020, v贸贸r 1-4-2021, of na 1-4-2021 het beste kunt kopen om zo min mogelijk geld kwijt te zijn aan overdrachtsbelasting. De afwegingen die je kunt maken om tot de beslissing te komen zijn bijvoorbeeld de volgende: overdrachtsbelasting wijziging vanaf 2021, verwachting huizen prijzen en hypotheek rentes in 2021, plus ruimere hypotheeknormen vanaf 2021 voor mensen met een studieschuld (vaak starters).

Laatste update: 11-11-2020

Lees ook: ENERGIELABEL DEFINITIEF MAKEN WONING  | GELD BESPAREN

Overdrachtsbelasting van 2% naar 0% voor alle starters vanaf 1-1-2021 voor een onbeperkt bedrag en helaas vanaf 1-4-2021 tot maximaal 400 duizend euro

Definitie van starters om in aanmerking te komen voor 0% overdrachtsbelasting in 2021

De definitie van starters zorgt wellicht voor verwarring en is daarom belangrijk om helder te hebben.

Je bent een starter als je een leeftijd hebt tussen de 18 en maximaal 34 jaar oud. Het maakt niet als je reeds eerder een huis hebt gekocht! Je bent namelijk volgens de regels ook een starter als je enkel aan de leeftijdsgrens voldoet. Als je samen met jouw partner een huis koopt en 茅茅n van beiden voldoet niet aan de leeftijdsgrens dan krijg je slechts voor de helft van de aanschafwaarde van het huis 0% overdrachtsbelasting. Voor de andere helft van aanschafwaarde van het huis betaal je dan 2% overdrachtsbelasting zoals dat in 2020 ook nog is omdat je logischerwijs volgens de regels geen starter bent. Ten slotte, geldt de verlaging van de overdrachtsbelasting alleen als de starter(s) daadwerkelijk de woning ook gaat bewonen (niet als belegging). Bovendien kun je slechts eenmalig van deze regeling gebruik maken als starter.

Nieuwbouwwoning 0% overdrachtsbelasting in 2020 en 2021 voor iedereen inclusief starters

Ben je een starter en wil je graag een nieuwbouwwoning kopen dan hoef je niet te wachten op de nieuwe regelgeving. Het is namelijk zo dat je voor een nieuwbouwwoning sowieso geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Hierin gaat niets veranderen. Zelfs als je een nieuwbouwwoning van bijvoorbeeld meer dan 1 miljoen euro koopt betaal je geen overdrachtsbelasting.

Een huis kopen van willekeurige waarde als starter in 2020 en altijd 2% overdrachtsbelasting betalen

Indien je in 2020 een bestaand huis koopt en de overdracht in 2020 regelt dan betaal je als starter net als iedereen nog 2% overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande koopwoning. De NHG-kostengrens is gebaseerd op de gemiddelde huizenprijs. Voor 2020 is de gemiddelde NHG huizenprijs vastgesteld op 鈧 310.000 euro. Als je hiervan 2% pakt hebben we het over een bedrag van 鈧 6200 euro. Door te wachten tot 2021 zou je in potentie gemiddeld 鈧 6200 euro kunnen besparen. Bij een huis van 1 miljoen euro bespaar je 20 duizend euro.

Een huis van 1 miljoen euro kopen als starter en 0% overdrachtsbelasting betalen vanaf 1-1-2021 tot 1-4-2021

Vanaf 1-1-2021 gaat de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% voor starters waarbij er geen maximum geldt voor de aanschafwaarde van een koopwoning. De 0% overdrachtsbelasting geldt zelfs indien je er voor kiest om bijvoorbeeld een huis te kopen van 1 miljoen euro (of veel meer dan dat) of een huis van een half miljoen euro etc. Het is hierbij wel heel belangrijk om de overdracht v贸贸r 1-4-2021 rond te hebben anders betaal je alsnog een overdrachtsbelasting van 2%. Om hierbij een beeld te hebben twee berekeningen:

  • Bij een huis van 1 miljoen euro bespaar je 20 duizend euro aan overdrachtsbelasting (berekening: 0.02 * 1.000.000 = 20.000 euro).;
  • Bij een huis van een half miljoen euro bespaar je tien duizend euro overdrachtsbelasting (berekening: 0.02 * 500.000 = 10.000 euro);

Tip: voldoe jij aan de eisen van een starter (terwijl je al een koopwoning hebt)? Dan zou het slim kunnen zijn om een huis van meer dan 400 duizend te kopen v贸贸r 1-4-2021 en je oude koophuis te verhuren. Vanaf 1-1-2021 geldt namelijk een 8% overdrachtsbelasting voor beleggingsobjecten in tegenstelling tot slechts 2% nu!

Een huis tot maximaal 400 duizend euro kopen als starter en 0% overdrachtsbelasting betalen vanaf 1-1-2021 tot 1-4-2021

Ben je als starter van plan om een huis te kopen van meer dan 400 duizend euro dan is het slim om de overdracht uiterlijk v贸贸r 1-4-2021 afgerond te hebben. Van 1-1-2021 tot 1-4-2021 geldt gelukkig geen maximum (!) aanschafwaarde. Indien jij als starter een huis koopt van 1 miljoen euro dan betaal je hierover 0% overdrachtsbelasting. Indien je de overdracht echter niet v贸贸r 1-4-2021 afrondt dan betaal je helaas alsnog 2% overdrachtsbelasting over het volledige bedrag. Dit is een recente wijziging in het nadeel van starters die graag een huis van meer dan 400 duizend euro willen kopen. Vanaf 1-4-2021 blijft de overdrachtsbelasting van 2% enkel van kracht tot een bedrag van 400 duizend euro.

Verwachting huizenprijzen t/m eind 2020 en begin 2021

De Rabobank verwacht voor het eerste kwartaal van 2021 een tijdelijke daling van de huizenprijzen en dat er minder zullen worden verkocht. Tot en met het eind van 2020 zullen de huizenprijzen nog licht blijven stijgen. Dit in tegenstelling tot wat ze in eerste instantie hadden verwacht voor het laatste kwartaal van 2020.

Als ik onderstaande figuur van de Rabobank mag geloven lijkt het er niet op dat de huizenprijzen t/m eind 2020 met meer dan 2% zullen stijgen. Indien dit wel het geval zou zijn geweest zou dit een argument kunnen zijn in het voordeel van in 2020 een huis kopen als starter. Als je de tijd hebt lijkt het gezien de daling in begin 2021 verstandig om te wachten met een huis te kopen als starter. Als we de gemiddelde huizenprijs index van 140,8 pakken voor 2020 en die van 2021: 139,7 dan is dit een verschil van -0.8%.

Verwachting huizenprijzen Rabobank t/m eind 2020 en begin 2021. Lagere huizenprijs betekent minder overdrachtsbelasting.
Verwachting huizenprijzen Rabobank t/m eind 2020 en begin 2021. Lagere huizenprijs betekent minder overdrachtsbelasting.

Als we opnieuw de NHG-kostengrens pakken van 鈧 310.000 euro en daarvan 0.8% pakken dan is dat een een verschil van 鈧 2480 euro. Door tot 2021 te wachten zou je in potentie gemiddeld 鈧 2480 euro kunnen besparen. Daar komt bij dat als de gemiddelde huizenprijs in 2021 zakt, dat de overdrachtbelasting (omdat dit procentueel is) ook lager zal zijn.

Verwachting hypotheekrentes t/m eind 2020 en begin 2021

De ABN AMRO verwacht dat de hypotheekrentes voorlopig stabiel zullen blijven. De hypotheek rentes staan momenteel historisch laag waardoor een hypotheek nu afsluiten kan zorgen voor lage(re) woonlasten. Aangezien de verwachting een stabiele hypotheekrente is hoeven we dit argument niet in overweging te nemen om in eind 2020 of begin 2021 als starter een eerste woning te kopen.

Van een huurwoning naar een koopwoning

Indien je in een huurwoning woont zou het de moeite waard kunnen zijn om zo snel mogelijk een koopwoning te kopen omdat je hiermee de woonlasten flink zou kunnen verlagen. Aangezien er in 2020 nog slechts grofweg vier maanden resteren tot 2021 zou ik een hoge huur niet als argument meenemen om juist in 2020 een koopwoning te kopen als starter.

Stel je betaalt nu 1000 euro per maand huur. Na aankoop van een huis ga je bijvoorbeeld 鈧 800 euro rente inclusief aflossing betalen. Voor het gemak houden we 50% aflossing en 50% rente aan. Hiermee betaal je 鈧 400 euro rente en gebruik je de andere 400 euro voor de aflossing. Indien je van de 1000 euro huur, 400 euro rente in mindering brengt dan weet je hoeveel je minder gaat betalen dankzij de koopwoning (berekening: 鈧 1000 – 鈧 400 = 鈧 600 euro). Stel je regelt een koopwoning begin oktober dan scheelt dit je na drie maanden “slechts” 鈧 1800 euro. Dit bedrag weegt niet op tegen de besparing op de overdrachtbelasting en verwachte lagere huizenprijzen vanaf 2021.

Ruimere hypotheeknormen als je een studieschuld hebt en voor tweeverdieners vanaf 2021

Ook niet onbelangrijk wordt het vanaf 2021 opnieuw makkelijker om meer geld te lenen als starter. De hypotheeknormen zullen ruimer gemaakt worden voor mensen met een studieschuld (en tweeverdieners). Het is niet ongewoon om als starter een studieschuld te hebben waardoor deze verruiming een welkome wijziging betreft. Indien je momenteel als starter(s) te weinig kunt lenen voor jouw starterswoning zou het kunnen dat je vanaf 2021 hiervoor wel genoeg geld kunt lenen. De impact van deze regels zou helaas wel kunnen zijn dat het een prijs opstuwend effect zou kunnen hebben op de huizen die in de ‘prijsrange’ van starters vallen.

Conclusie huis kopen in 2020 of 2021 als starter

Nieuwbouw woning kopen? 2020 of 2021 maakt niet uit vanwege altijd 0% overdrachtsbelasting

Indien je als starter een nieuwbouwwoning wilt kopen hoef je niet te wachten tot 2021. Hiervoor geldt nu al geen (0%) overdrachtsbelasting.

Een bestaande koopwoning tot 400 duizend euro kopen? Koop deze niet in 2020 maar in 2021

Het is het geduld waard om te wachten tot 2021 met de overdracht en/of aankoop van een bestaande koopwoning. Dit geldt sowieso mits deze koopwoning een aanschafwaarde heeft tot 400 duizend euro. Hiermee kun je niet alleen geld besparen. Daarnaast is het vanaf 2021 ook mogelijk om als starter meer geld te lenen voor een hypotheek. Door als starter te wachten tot 2021 bespaar je gemiddeld minstens 鈧 6200 euro aan overdrachtsbelasting (2% op de aanschafwaarde). Daar komt bij dat huizen waarschijnlijk goedkoper worden in 2021 (daling van 0.8%). Hierdoor bespaar je nog eens gemiddeld 鈧 2480 euro. Ten slotte, blijven de hypotheekrentes voorlopig stabiel waardoor je hierop niet extra kunt besparen of geld verliezen. Indien je overigens momenteel huurt en hierop geld wilt besparen kun je beter wachten tot 2021 vanwege de 0% overdrachtsbelasting,

Een bestaande koopwoning van meer dan 400 duizend euro kopen? Koop deze z.s.m. en regel de offici毛le overdracht v贸贸r 1-4-2021

Indien je van plan bent om een huis van meer dan 400 duizend euro te kopen moet je de overdracht regelen v贸贸r 1-4-2021 om hierop 0% overdrachtsbelasting te betalen. Indien je te laat bent betaal je alsnog 2% overdrachtsbelasting over het volledige bedrag. Ben je van plan om te beleggen in vastgoed? Dan zou het de moeite kunnen zijn om je huidige koopwoning te gaan verhuren. Vervolgens tegen 0% overdrachtsbelasting een nieuwe koopwoning te kopen van meer dan 400 duizend euro in 2021. Hiermee bespaar je 8% overdrachtsbelasting. Dit percentage is vanaf 1-1-2021 van toepassing is voor beleggingsobjecten in plaats van de huidige 2% overdrachtsbelasting t/m eind 2020.

En jij? Hoe ga jij het kopen van een bestaande koopwoning of nieuwbouwwoning aanpakken in 2020 of 2021? Laat het weten in een reactie onderaan deze blog.

Lees ook: THUISWERK REVOLUTIE – ZES THUISWERK VOORSPELLINGEN  


Disclaimer: De door Geldhamster.nl in deze blog verstrekte informatie is geen financieel advies. Je bent zelf verantwoordelijk voor de financi毛le keuzes die je maakt n.a.v. het lezen van deze blog. Dit blog artikel is geen betaalde promotie blog maar slechts mijn eigen eerlijke mening op basis van mijn eigen ervaringen.

Sommige links in dit blog artikel zijn 鈥榓ffiliate鈥 links waarvoor Geldhamster.nl soms een kleine vergoeding ontvangt. Als je klikt op 茅茅n van deze links kost het je als bezoeker verder niets extra. Het is een manier om de website van Geldhamster.nl te ondersteunen.


Delen:

2 Antwoorden aan “Overdrachtsbelasting starter: huis kopen 2020 of 2021?馃彙”

  1. Handig dat het kopen van een huis ons op deze manier even voorgerekend wordt. We willen een huis kopen en zijn met de hypotheek bezig. 2021 komt dichtbij dus het moment van de waarheid voor ons ook.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Scroll Up